而老家的宅基地却无法退出变现成资本
2020-11-13 19:55
来源:未知
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郑风田说,我国广袤农村拥有18亿亩耕地、2亿多亩宅基地、近5000万亩的农村经营性建设用地,过去这一直是块沉睡的资产。在郑风田看来,目前,我国土地市场仍处于一种城乡分割状态,城市和农村土地享有不同权利。城市国有建设用地有正式的土地交易市场,实行市场定价,而农村集体建设用地要想流转,就必须通过政府征收转换为国有建设用地后才可交易。

2亿亩宅基地试点流转

郑风田认为,这表明了党中央对于土地问题的高度关注,体现了对农民财产权的尊重,有助于维护农民的土地合法权益。

“构建新型农业经营体系,家庭农场、种粮大户、养殖大户、专业合作社的规模经营扩大,其实都离不开农民对于承包地的转让权。”郑风田认为。

“如果每亩地每年获得3万元的贷款,全国18亿亩耕地,每年就有54万亿元的资金进入农村。”郑风田说,虽然目前中央财政每年投入农村近万亿元,但与54万亿元相比,还只是杯水车薪。

《决定》规定“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。”

中国农业人均占有的自然资源非常少,人均耕地1.38亩,仅为世界水平的40%,人均耕地面积世界排名第130位左右,而且耕地面积已经持续10多年下降,逼近18亿亩的红线。对此,郑风田表示,在未来几年内,土地问题将是我国农村的焦点问题,如何协调农民与当地政府的土地权益,做到土地增值让农民分享,直接影响到未来中国农村能否平稳发展。

从中国现阶段的情况来看,宅基地政策偏向于对农民现有福利的保障,导致其只有使用功能而无资本资产功能。事实上,集农民毕生积蓄建造的农房在失去其资产信用功能的同时,也不能为扩大生产、更新住宅和规避风险提供支持。由此可见,如果宅基地能进行有条件的流转,将有效缩小城乡差距。同时,宅基地不能流转也没有退出的激励机制,导致农民建新不拆旧、一户多宅,而外出务工长期空置房、废弃地等的不断增多,使得宅基地资源浪费严重。

对此,中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田教授在接受本报记者专访时认为,如果制度设计得当,农民的土地财产权同样也能给农民带来巨量的财富。

“如果允许农民用宅基地进行抵押贷款,以此为支点,可以撬动我国农村的内需市场。”郑风田说,农民一生中投资最大的一笔应该是住房,占他们一生投资的60%。如果农民可以用自己所建房子进行抵押贷款,靠月供来偿还贷款,农村的内需就可以撬动了,他可以每年拿出一部分钱来做除了攒钱建房以外的事了。

5000万亩经营性建设用地直接入市

“总之,《决定》明确赋予农民足够多的财产权利,如何用好用足这些权利,切切实实给农民带来益处,还需要相应的顶层配套设计。”郑风田表示。

郑风田说,2亿多农户,每户农民都在农村有宅基,近2亿亩宅基地。所以,宅基地的流转已成为时代所趋,但也是政策推进上的难点。十八届三中全会《决定》提出试点建立农民宅基地的抵押、退出、转让机制,允许农民在其他农村获得宅基地,这应该是一个大的制度创新。

在郑风田看来,入股权、转让权也很重要。以转让权为例,目前有2.6亿农民外出打工,农民如果把自己承包的耕地出租转让,既可以获得收益,避免抛荒,让宝贵的土地得到有效的利用,也为留守在农村的农民扩大土地规模经营提供了条件。

18亿亩承包地“还”权于民

“十八届三中全会《决定》把耕地的抵押权给了农民,是个了不起的进展。”在郑风田看来,通过确权颁证,我国目前已为进一步放开“三权”(处置权、抵押权、转让权)奠定了基础。18亿亩耕地的抵押权很重要,我国城镇居民靠房产证抵押可以很容易得到贷款,遗憾的是我国目前的相关法律却不允许农民用承包地来进行抵押贷款,农民由于没有可抵押的物品,也使现代金融无法流向农村。我国一些地方已经试点,效果很不错,例如吉林等地探索设立物权公司,通过制度创新规避法律限制,让农民用土地承包证获得贷款。

“赋予农民更多的财产权利,就应该打破目前的各种障碍,让农民的财产真正为农民带来收益。”郑风田认为,5000万亩农村经营性建设用地直接入市,当成为第一个政策红利。农民拥有的最大的资产是土地,通过确权颁证,应该允许农民进行抵押贷款,进行出租转让。应该逐步缩小征地范围与面积,允许农民带地迈向工业化与城镇化。改革开放之初,广东珠三角农民建设工厂用来出租出借,至今不但继续拥有增值后的土地与厂房,而且还得到巨大的借金分红。“未来应该让农民更多地分享土地的增值收益。”郑风田说。

《决定》指出,赋予农民更多财产权利,保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

不过,十八届三中全会公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)提出,要赋予农民更多财产权利。其中,“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道”,被认为是破除城乡二元结构桎梏的重要一步。

《决定》规定:赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。

郑风田认为,工业化、城镇化过程中确实要占用一部分农村土地,但关键是如何规范化、如何尊重农民意愿和保障农民权利。保障农民的土地财产权就必须给农民足够的补偿,土地增值让农民分享,以此保障农民的生存就业与发展权。

“农民工在农村老家的房子让老鼠住,自己在城里打工却只能住老鼠窝。”——“两只老鼠”的理论折射出流动农民工的悲哀:城市房价远远超出农民工的购买力,而老家的宅基地却无法退出变现成资本。单就土地而言,目前我国农民拥有的建设用地与所有城市建设面积相当,都是2.5亿亩。城市的土地能给市民带来巨量的财富,而农村的土地每年给农民带来的财产性收入不足3%。

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